獨家手記|產業園區四個發展階段及八大特征分析

來源:上海仁略企業咨詢管理有限公司 2020-04-23



產業園區“1.0”到“4.0”變革從結構單一到產城融合



圖1:產業園區發展歷程


1.0:結構單一的勞動密集型產業


(1978年-1989年)


1978年,中國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業園創立。蛇口工業園的建立為諸多政府與企業提供了創新的思路,通過產業園這種商業模式為中國各地打開了產業騰飛經濟發展的大門。


       改革開放初期,國內各種產業百廢待興,技術、資本基礎均較為薄弱,產業以勞動密集型為主,企業對產業發展環境的要求相對簡單,能夠滿足基本的區位、交通、基礎設施等基礎條件即可。
由于當時中國還在快速發展階段,國內的各大園區都在開工,相應的建設資金的支持相對短缺;此外,由于引資工作初起步開啟,也導致了產業園的資金缺口較大等問題存在。


       第一代產業園區具有產業單一、規模小等特點,從產業方面來看,這一時期的產業結構相對單一,主要以低端產品的勞動密集型生產為主,以大量的勞動力進行批量化的小商品生產。僅能夠滿足企業生產的需要。


       從空間方面來看,這一時期的產業園整體規模較小,布局遠離城市中心,基本位于市郊區域,建設主體為工廠廠房及員工宿舍,功能形態單一。


       這類產業結構及空間布局的構成,適合低端勞動密集型產業的布局,但如能夠融入當前智慧產業與智能制造的相關概念,往智慧工廠方向發展也將成為制造業未來發展的一條思路與方向。


2.0:升級的產業聚集型高新技術產業園(1990年-2000年)


      1992年,鄧小平同志南巡講話,為產業園區的發展帶來了新的機遇。我國沿海地區掀起新的一輪對外開放和引進外資的高潮,產業園發展迅猛;1999年,國家實行完全的分稅制,出口退稅、利用外資的調整,使得大批沿海地區的產業園發展遇到了新的挑戰,這也預示著全新的第二代園區開始誕生。


       第二代園區在產業模式上,外資注入成為這一時期的園區主要發展方式。資金方面,由于國內當時的勞動力較為廉價,吸引許多國際諸多企業入駐,并帶來上億美元的大項目;技術方面,由于國家經濟實力的提升,引進項目的技術含量和量級都有明顯提升,有效填補了當時我國的技術空白,為工業現代化進程的推動起到了重要作用,成為重要的經濟增長點。


       空間規劃上,隨著科技研發、商務辦公等功能開始出現,資本和技術密集型產業得到發展,企業對園區要求不斷提升,工業大廈、娛樂場所、公寓及住宅等產品開始逐步豐富園區,配套設施開始起步。
服務模式上,園區開始為園區內部企業提供招聘會、手續代辦等初級產業服務。



3.0:功能復合的綜合性園區(2001-2010年)


       2001年,我國加入了世貿組織,進一步增強了我國產業園與世界經濟的聯系,這一時期的資本瘋狂占領市場,產業園也得到了迅猛發展。由于產業園擴張速度較快,且管理不規范,2003年和2005年,國家對全國范圍內部分產業園區進行了整頓清理,規范化產業園數量從6866家減少到1568家。


       產業模式上,由于汽車、生物制藥等制造型產業園成為經濟驅動主力,產業需求進一步提升,產業園區呈精細化發展趨勢,衍生了物流、金融、商務等生產性服務業,并向生產制造企業周邊集聚,開始形成完整的上下游產業鏈,走向了功能復合化發展之路。


       空間規劃上,建筑形態和品類更加多樣化,生活配套和商業配套不斷完善,品質有所提升。


       服務模式上,園區開始服務于企業的發展與提升,在銷售、采購、研發、品牌、信息、融資等生產性服務領域為企業提供助力,實現降低經營成本,提高利潤空間的目標。


4.0:產城融合的復合型園區(2011-目前)


2011年,國務院發布了《國務院關于印發全國主體功能區規劃的通知》,加快產業園轉變經濟發展方式,促進產業園經濟長期平穩較快發展。


第四代園區主要有以下發展特點:


       產業模式上,產業園區通過不同類別的區分提供不同服務,企業根據自身需求入駐不同產業園區,其中包括高新技術開發區、經濟技術開發區、科技園、工業區、金融后臺、文化創意產業園區、物流產業園區等,以及近來各地陸續提出的產業新城、科技新城等,開始向產融合方向發展。


       空間規劃上,相比較于第三代產業園區,除了廠房、辦公樓、商務酒店等產業及商務需求的建筑以外之外,商業、學校、醫院等生活配套的產業載體共生出現,在功能和服務上都能夠更加契合當前產業園區需求,對于企業發展和人才吸引都有更大幫助。


       服務模式上,園區能夠為企業提供創業孵化、股權投資、公共平臺等生態化服務,并充分應用“云大物移智”等信息技術,使園區管理智慧化程度大幅提升。


       第四代產城融合的產業園發展更注重園區的生態產業體系的構建,致力打造匯聚住宅區、商業街、辦公樓、休閑區、娛樂于一體的,園區與企業共同成長的,具有活力、多元化的創新生態綜合體。


第四代產業園區八大特征





圖2:第四代產業園特征


定位“四新化”



        產業定位決定園區發展,對于聚集企業,吸引人才具有重大意義和價值。園區在空間設計、招商、服務、運營管理等方面越能夠有所幫助。第四代產業園區通常以“新技術”、“新產業”、“新業態”、“新模式”為主要產業范圍,相對于傳統產業,“四新經濟”對產業發展環境的要求更高,不僅需要硬環境,更需要人才、資本、服務等軟性要素的匹配。


鏈接平臺化


         第四代產業園區的產業主體具有多樣性和強關聯性兩大特征:


        一是產業主體具有多樣性。在產業鏈整體企業配套的基本需求之外,還需要更多生產性服務企業和政府相關的配合和配套進行產業生態的整體完善。產業主體的多樣性滿足了高科技企業對要素的多樣性需求,是園區生態網絡得以形成的基礎。


        二是產業主體間具有強關聯性。園區內各個生態系統的部分均能夠實現出產業鏈上下游以外的企業業務往來,同時通過物聯網和大數據等方式進行數據共享與運營,實現互聯平臺的建設,有效降低企業成本,提升園區整體效益。


空間交流化

        第四代產業園區通常具備去邊界化和空間生活化的規劃設置:


        去邊界化指園區設計設施方面模糊了各個功能區的邊界概念,實現束縛感的突破,便于在各類場所均能夠實現溝通交流。



        空間內容生活化指通過設置茶桌、座椅、露天咖啡館等生活化設施,給交流帶來舒適感和放松感,提高交流效率。




商住平衡化


        第四代產業園區的產業特點決定了企業員工中高級白領的占比較大,生活品質和生活配套相比較于生產型制造業要求更高,職住分離、只重產業不重生活的園區已經難以適應需要,直接影響了園區的招商和人才吸引。


        第四代產業園區在規劃設計上充分考慮了商住平衡的問題,通過生活配套的打造,建設完善商業街、住宅、醫院、學校、廣場、運動場及綜合體等能夠滿足人們的居住安全、休閑娛樂、文化教育、社交等多方面需求的建筑載體,實現真正意義上的產城融合發展。



服務生態化



        第四代園區的服務體系通過初級服務、基本服務、生產性服務和生態化服務四個層次的園區服務體系,切實滿足產業生態的需求。



圖3:服務生態化平臺


         在構建服務體系時,通過構建不同類別的服務平臺,結合產業發展需求,打造技術、金融、人才、孵化和綜合服務五大平臺,為企業提供包括交流培訓、人力資源、中介代理、信息與宣傳、政策支持等全方位的生態化產業服務。


管理智慧化


圖4:管理智慧化示意圖


        信息技術在第四代產業園區中已經得到廣泛應用,通過“智慧園區”的建設,鋪設信息化網絡,園區可以在通信、政務、產業服務、民生、節能環保等方面提供高度智慧化的管理。


盈利多元化


        由于產業園區的重資產屬性,僅靠物業租售難以獲得高額回報,輕重資產平衡已經成為園區商業模式的核心問題。


對于第四代產業園區而言,形成輕重資產平衡的多元化盈利模式已經成為園區長遠發展的必然趨勢?!八男陆洕北旧韺τ趫@區服務和資本服務具有較高的需求,為資本、園區服務等輕資產業務的開展創造條件;同時在產業發展的不同時期,園區需要對產業生態要素進行動態管理,銷售去化比例過高不利于園區產業生態的維護。


        因此,形成輕重平衡,兼顧長期回報和短期現金流的多元化盈利模式是園區可持續發展的基礎。


區企一體化


        第四代產業園區通過股權合作、企業參與園區管理等措施,將園區利益與企業利益更加緊密的聯系在一起。


        對于園區來說,園區運營商在招商過程中,選擇前景優秀的企業,采用產業投資基金或物業入股的方式進行投資,更加深度的參與到產業培育中,分享企業成長的紅利。


        對于企業來說,通過智慧園區的建設,入園企業和人員可以更大范圍地參與到園區管理中來,及時反饋問題、提出發展建議、參與園區決策,從而發揮企業的主體作用、保障企業的切身利益。


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